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D�vidas Frequentes

1. O laudo de vistoria de entrada � um documento indispens�vel ao contrato?

Este documento constitui obriga��o do locador e direito do locat�rio. Os contratos locativos normalmente afirmam que o im�vel est� em perfeitas condi��es de uso e habitabilidade. A presun��o, portanto, ao contr�rio do que muita gente pensa, � favor�vel ao locador. Nestes casos, somente com a vistoria de entrada em m�os, poder� o locat�rio contestar eventual pedido indenizat�rio, que n�o coincida com a realidade inicial.

2. Quando da devolu��o do im�vel, posso me recusar a receber as chaves, se este n�o estiver nas mesmas condi��es do laudo de entrada?

Em nenhuma hip�tese o locador pode se recusar ao recebimento das chaves, pois abre ao locat�rio o direito de deposit�-las em ju�zo, caso em que o locador arcar� com o pagamento das custas e honor�rios advocat�cios. No exemplo descrito, deve receb�-las, passando recibo por escrito, ressalvando os reparos necess�rios. Em seguida notificar o inquilino e fiadores para realiz�-los, cobrando os dias ou tempo necess�rios � sua realiza��o. Em caso de recusa deve instruir pedido de cobran�a judicial, com a vistoria de entrada e de sa�da, assim como os or�amentos respectivos.

3. No caso de prorroga��o por prazo indeterminado, como se poe t�rmino ao contrato locat�cio?

Tanto locador quanto locat�rio devem promover expressa notifica��o pr�via, com trinta dias de anteced�ncia, o que por� fim � loca��o. Em caso de inexist�ncia de notifica��o por parte do locador, este n�o poder� retomar o im�vel. Em caso de inobserv�ncia pelo locat�rio, este pagar� multa equivalente a um m�s de aluguel e encargos.

4. Como funciona o contrato locat�cio ap�s o t�rmino contratual. � necess�ria a renova��o por escrito?

Ap�s o termino do prazo contratual, tanto na loca��o residencial quanto comercial o contrato � prorrogado automaticamente, por prazo indeterminado, permanecendo v�lidas todas as cl�usulas e condi��es do contrato original. Assim � desnecess�ria sua renova��o expressa ou por escrito.

5. At� que momento duram as garantias? E como pode exonerar-se o fiador de uma fian�a prestada sem limita��o de tempo?

Salvo disposi��o em contr�rio, as garantias duram apenas pelo prazo contratual. Pode ser pactuado que a garantia perdure at� a devolu��o do im�vel (prazo indeterminado). Neste caso remanescem v�lidas quaisquer das formas de garantia, at� a efetiva entrega das chaves. Caso o fiador pretenda exonerar-se da fian�a, ap�s o t�rmino do prazo, bastar� promover a notifica��o pr�via ao locador, com prazo de 60 (sessenta) dias.

6. Quais as poss�veis garantias para o contrato de loca��o?

As garantias s�o: 1) Fian�a; 2) Seguro fian�a locat�cia; 3) T�tulo de Capitaliza��o; 4) Cau��o em dinheiro, m�veis ou im�veis. Estas s�o excludentes, ou seja, � vedado pactuar mais de uma forma de garantia.

7. � poss�vel pactuar expressamente a obriga��o ao locat�rio de pagar o IPTU. E quanto ao fundo de reserva?

� permitido pela Lei do Inquilinato transferir a responsabilidade pelo IPTU ao locat�rio. Por�m � vedado estabelecer esta responsabilidade quanto ao fundo de reserva. Note-se que no sil�ncio do contrato, o IPTU ser� sempre pago pelo locador, pois a d�vida � do im�vel.

8. Sou locador, meu inquilino quer construir algumas benfeitorias no im�vel. Sou obrigado a indeniz�-lo?

� muito comum que o inquilino, tanto nas loca��es residenciais quanto comerciais introduza modifica��es, acess�es ou benfeitorias (banheiros, aumento de �rea constru�da etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benef�cio e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) � expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao im�vel, sem qualquer direito a indeniza��o. Por�m a pactua��o deve ser expressa. No sil�ncio do contrato, o locat�rio dever� ser indenizado, podendo reter o im�vel at� integral satisfa��o do investimento.

9. O que acontece caso n�o haja cumprimento das obriga��es contratuais pelas partes (locador e locat�rio)?

Em caso de descumprimento pelo locador, ficar� este sujeito � rescis�o contratual cumulada com perdas e danos. Quanto ao locat�rio, ficar� sujeito � a��o de despejo cumulada com as multas contratuais pactuadas, al�m da indeniza��o por reparos.

10. Quais as principais obriga��es e responsabilidades do locat�rio?

S�o v�rias, previstaS no artigo 23 da Lei do Inquilinato, por�m as mais importantes s�o: A) Pagamento pontual dos alugu�is e encargos. B) Servir-se do im�vel ao fim destinado (com�rcio ou resid�ncia). C) N�o ceder ou transferir o contrato e a posse direta do im�vel, sem expresso consentimento do locador. D) A manuten��o do im�vel, com os mesmos cuidados com se fosse seu.

11. Quais as principais obriga��es e responsabilidades do locador?

S�o v�rias, previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato. As mais importantes s�o: a entrega do im�vel em condi��es de servir ao fim a que se destina, e sua manuten��o no per�odo. Por exemplo, o locador n�o pode entregar um im�vel a ser utilizado para fins comercias sem a fia��o el�trica, ou para a instala��o de uma atividade n�o permitida pelo zoneamento municipal. Ou ainda em uma loca��o residencial, entregar o im�vel sem instala��es hidr�ulicas (banheiro, etc.) Por fim, havendo qualquer reparo estrutural necess�rio (telhado, etc.), n�o causado pelo inquilino, a obriga��o de reparo � do locador.

12. O locat�rio, qualquer que seja a modalidade de loca��o (comercial ou residencial), pode emprestar ou ceder o im�vel?

N�o, somente com autoriza��o escrita do locador. A Lei do Inquilinato � t�o rigorosa na proibi��o, que mesmo que o locador tenha ci�ncia do empr�stimo h� bastante tempo, por�m sem autoriza��o expressa (escrita), este pode retomar o im�vel (despejo), fundamentado na cess�o inconsentida.

13. Quais outras formas de desfazimento de uma loca��o em curso?

A) Atrav�s de m�tuo acordo (distrato) que deve ser elaborado por escrito. B) Quando ocorrem infra��es contratuais graves, tais como falta de pagamento do aluguel e encargos, cess�o inconsentida, falta de conserva��o etc. Obs. Relembre-se que a a��o para a retomada � sempre a a��o de despejo.

14. Comprei um im�vel que j� estava locado. Preciso fazer novo contrato?

N�o necessariamente. Nesse caso ocorre a sub-roga��o legal, transmitindo-se ao comprador-locador todos os direitos e obriga��es do contrato. O mesmo ocorre no caso de morte do locador, com a transmiss�o autom�tica dos direitos aos herdeiros.

15. A venda interrompe a loca��o?

Sim, neste caso o comprador do im�vel ou promiss�rio comprador (venda a prazo), e desde que o contrato esteja registrado no registro imobili�rio, poder� pedir o im�vel (denunciar), bastando notifica��o ao inquilino com noventa dias de anteced�ncia.

16. Sou locat�rio de im�vel que foi posto � venda. Tenho direito de prefer�ncia na compra?

Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve notificar o locat�rio que o im�vel foi posto � venda, informando as condi��es do neg�cio (pre�o, prazo etc.). O inquilino, por sua vez, tem trinta dias para exercer a compra, ou caducar� este direito. Por�m, na pr�tica esta prerrogativa dificilmente � exercida, pois s� h� obrigatoriedade (obriga��o legal de venda ao inquilino), se o contrato estiver registrado no Cart�rio de Registro de Im�veis, pelo menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente acontece. Nestes casos, resta ao locat�rio preterido pleitear perdas e danos.

17. Mas se o empregador determinar a transf�rencia do inquilino?

Neste caso, para livrar-se inteiramente da multa, deve notificar por carta do empregador, com trinta dias de anteced�ncia. N�o pode ser mera notifica��o verbal.

18. O locat�rio pode devolver o im�vel durante o prazo contratual?

Sim, basta pagar a multa proporcional determinada pela Lei do Inquilinato: Geralmente tr�s alugu�is. Por exemplo, se ficou seis meses em um contrato de um ano, pagar� meia multa.

19. O locador pode pedir a devolu�ao do im�vel, antes do t�rmino do contrato, pagando a multa contratual?

N�o, nem mesmo pagando a multa contratual. Neste caso somente por distrato amig�vel e com o consentimento do locat�rio.

20. Meu pai me emprestou um im�vel. � poss�vel alug�-lo, sem ser o propriet�rio?

� perfeitamente poss�vel. N�o se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do propriet�rio. Assim, � poss�vel que quem n�o � propriet�rio alugue um im�vel. Como exemplo, temos a figura do usufrutu�rio.

21. Possuo um im�vel que est� ocupado por um parente (ou terceiro) h� dois anos - n�o temos contrato escrito - e ele pagou o aluguel poucas vezes, qual a��o tomar?

Embora a situa��o descrita seja semelhante a um empr�stimo gratuito (COMODATO). Na verdade a rela��o � de loca��o verbal (provada pelo recibo). Neste caso, a a��o a ser proposta � a de DESPEJO. Qualquer outra importar� na extin��o do processo pelo juiz, por falta de adequa��o processual.

22. � permitido cobrar aluguel adiantado?

N�o, essa situa��o caracteriza at� mesmo infra��o penal. O aluguel deve ser pago com o m�s vencido; salvo na loca��o por temporada (praia ou para realiza��o de curso), pelo prazo m�ximo de tr�s meses.

23. O valor da loca��o pode ser modificado (aumentado ou diminu�do), durante o prazo estipulado?

N�o, os reajustes e respectivos �ndices s�o previstos por lei e somente incidem no anivers�rio do contrato. Qualquer modifica��o para mais ou menos, somente por m�tuo acordo, ou por revis�o judicial ap�s tr�s anos do in�cio.

24. Qual o prazo ideal no contrato de loca��o comercial?

Nas loca��es comerciais � livre a pactua��o, que pode ser de um ano, dois, tr�s etc. Deve-se, no entanto, evitar a loca��o por cinco anos ininterruptos (contrato escrito), pois permite nestes casos, a renova��o compuls�ria pelo locat�rio, que poder� exercer este direito seis meses antes do t�rmino contratual.

25. Qual o prazo ideal no contrato de loca��o residencial?

Nas loca��es residenciais o esp�rito da Lei do Inquilinato visa a prote��o � fam�lia, que n�o pode ser compelida a se mudar todos os anos. Assim, depender�: A) Se o locador tem mais de um im�vel, conv�m fazer pelo prazo de 30 meses, pois ao final deste prazo, basta pedir o im�vel por n�o mais convir a loca��o (� chamada den�ncia vazia ou imotivada). Caso locado por prazo menor, a lei s� autoriza a retomada ao final de cinco anos. B) Se o locador possuir apenas um im�vel, pode-se pactuar a loca��o por um ano (ao final poder� pedir para uso pr�prio). Caso n�o pretenda utilizar-se do im�vel ao final de um ano, deve tamb�m locar por trinta meses. Obs: O pedido de retomada para uso pr�prio tem a presun��o legal de sinceridade. O locador obter� por certo o despejo do im�vel. Constatada, por�m, a falsidade na motiva��o, ficar� sujeito a elevadas multas, sem preju�zo da san��o penal prevista.